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推薦閱讀:京東倉儲的十年戰事

來(lái)源:虎嗅APP 時(shí)間:2023年02月10日
  京東倉儲的十年戰事
  作者:房煜
  來(lái)源:虎嗅APP
  說(shuō)明:轉發(fā)只為分享,不代表本號立場(chǎng)
常德市中盛物流運輸有限公司,常德物流運輸公司,常德貨物運輸,托盤(pán)運營(yíng),托盤(pán)租賃,整車(chē)貨物運輸
  我們打開(kāi)一張今天的中國地圖,把它看做一張棋盤(pán)。如果你想找到一些新的增長(cháng)點(diǎn),去進(jìn)行投資布局,應該遵循怎樣的思路?
  這不是一件容易的事。
  改革開(kāi)放初期“遍地是黃金”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,投資布局需要有更好的“眼力”,人云亦云追熱點(diǎn)很容易掉坑里。但是也不必悲觀(guān),龐大的中國經(jīng)濟體仍舊充滿(mǎn)活力,只要耐心尋找,仍舊可以找到一些價(jià)值洼地。其中有兩條發(fā)展主線(xiàn),值得參考。其一名曰關(guān)注重點(diǎn)產(chǎn)業(yè);第二則是押注重點(diǎn)區域。
  重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)這條線(xiàn),追的是中國經(jīng)濟經(jīng)過(guò)40年發(fā)展后,如何進(jìn)行結構性調整的主線(xiàn),先進(jìn)制造、新能源產(chǎn)業(yè),以及提高人們生活質(zhì)量的民生基礎服務(wù),都應在觀(guān)測雷達之內。
  另一方面則是國家一直在倡導拉動(dòng)內需,實(shí)現共同富裕。中國經(jīng)濟發(fā)展的區域性不平衡一直存在,雖然共同富裕不是平均主義,至少還是需要縮小沿海發(fā)達地區和中西部地區的差距。要在長(cháng)三角珠三角兩個(gè)經(jīng)濟引擎之外,找到可以發(fā)掘的新價(jià)值洼地。
  比如,一直存在的“中國GDP第四城之爭”(前三為上海、北京、深圳),一個(gè)種子選手是廣州,另一個(gè)種子選手卻不在長(cháng)三角,而是西部的重慶市。2022年結束時(shí),重慶GDP為29129.03億元,廣州為28839.00億元。重慶在2022年,最終以大約280億元的優(yōu)勢坐實(shí)中國第四城。
  某城市或某區域的崛起,背后還是當地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的結果,而優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)一方面可能是傳統強項,也同時(shí)有政府對投資的引導作用,進(jìn)而拉動(dòng)新產(chǎn)業(yè)的快速崛起。政府的引導作用,一方面是政策引導;另一方面則是做好“搭臺”工作,特別是引導經(jīng)濟基礎設施的建設,讓企業(yè)”唱戲“時(shí)沒(méi)有后顧之憂(yōu)。
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  理解了這個(gè)邏輯,再看一條似乎有點(diǎn)晦澀的新聞,就可以讀出新的內涵。2023年2月8日,上交所網(wǎng)站顯示,嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東倉儲REIT”)于上海證券交易所上市交易?!熬〇|倉儲REIT”基礎設施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區,其中代表國內現代化智能物流項目在規模及現代化上的最高水平的京東亞洲一號也在其中。
  高標倉為誰(shuí)而來(lái)
  倉儲物流公募REITs聽(tīng)起來(lái)不明覺(jué)厲,翻譯下,其實(shí)就是倉儲物流資產(chǎn)包的證券化。其資產(chǎn)包的核心是供應鏈基礎設施。我們知道,談及證券化,就意味著(zhù)資產(chǎn)須有增值空間,那么為什么幾個(gè)物流倉庫今天可以打包發(fā)行基礎設施REITs。這需要從“區域+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度看看物流倉儲市場(chǎng)的現狀。
  重慶當年被設置為直轄市,一個(gè)重任就是要帶動(dòng)中西部地區的發(fā)展。這些年重慶摩拳擦掌,對于自己未來(lái)的發(fā)展,做了詳細規劃。在這種情況下,為制造業(yè)發(fā)展提供基礎服務(wù)的物流倉儲行業(yè),也迎來(lái)新的發(fā)展機遇。重慶歷史上是重要的水路交通樞紐,至今城市里仍保留著(zhù)碼頭文化的部分氣息。而今天的重慶坐擁四大樞紐港口、國家臨空經(jīng)濟示范區、以及三大國際物流通道等資源,物流區位優(yōu)勢明顯。在重慶市著(zhù)名的西部物流園,越來(lái)越多的輕加工、制造業(yè)零配件、白色家電企業(yè)入駐其中。而新崛起的兩江龍盛物流園中,重慶的傳統優(yōu)勢項目汽車(chē)制造業(yè)正在開(kāi)啟轉型之路,向著(zhù)電動(dòng)化、智能化方向轉型。
  而武漢自古以來(lái),就被認為是交通要道,天然是物流行業(yè)發(fā)展的兵家必爭之地。在過(guò)去十年中國電商的發(fā)展過(guò)程中,幾乎所有電商公司都在武漢設立了華中總部。無(wú)他,位于中華大地正中位置,交通太便利了,到全國任何地區都是平均8小時(shí)路程。
  產(chǎn)業(yè)升級帶動(dòng)了物流基礎設施結構升級,特別是高標準物流倉儲(高標倉)的需求大大增加。所謂高標倉,是針對普通物流倉儲而言,具有較高的建筑等級,且位于物流干線(xiàn)運輸核心節點(diǎn)城市,出租率高,租約穩定性強。區分高標倉還是普通倉有很多專(zhuān)業(yè)指標,一個(gè)最直觀(guān)的指標是,倉庫各層凈高不低于9米(普通倉是4-7米)。
  在我國,高標倉的整個(gè)市場(chǎng)規模占比不到10%,還屬于尚未普及的稀缺資源。在很多地方還不明白高標倉是什么的時(shí)候,重慶、武漢市場(chǎng)的高標倉建設熱度一直不減。2021年,重慶市全年高標庫凈吸納量近百萬(wàn)平方米,不僅創(chuàng )下歷史新高,也領(lǐng)跑全國物流倉儲市場(chǎng)。而在武漢,2021年高標倉的存量市場(chǎng)已經(jīng)達到437萬(wàn)平米,當年新供應高標倉超過(guò)了100萬(wàn)平米。
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  為什么越來(lái)越多的企業(yè)青睞高標倉,高標倉對于物流的效率究竟有何影響。最直觀(guān)的例子當屬京東的亞洲一號,以上海亞一無(wú)人倉高峰期單日訂單處理能力達到130萬(wàn)單,商品的立體化存儲、揀選、包裝、輸送、分揀等環(huán)節的大規模自動(dòng)化設備應用、機器人、智能管理系統智能計算運轉,其運營(yíng)效率均是傳統倉庫的至少3倍以上,一些應用成熟的機器人,自動(dòng)打包機的訂單處理速度更是傳統倉庫的5倍以上。
  說(shuō)到這不得不提到京東產(chǎn)發(fā),相較于大家更為熟知的“京東快遞小哥”,京東產(chǎn)發(fā)實(shí)際持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目,也是京東集團旗下唯一倉儲物流設施開(kāi)發(fā)運營(yíng)管理子集團。
  在京東集團高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉看來(lái):
  “高標倉興起背后的產(chǎn)業(yè)邏輯是,電商拉動(dòng)了現代物流的發(fā)展,現代物流的發(fā)展拉動(dòng)了高標倉的發(fā)展。京東的供應鏈優(yōu)勢,是通過(guò)集團內的資源整合,從而形成布局完善的基礎設施和數字能力,京東產(chǎn)發(fā)與獨立的物流板塊一起實(shí)現重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速發(fā)展的新格局,可以發(fā)揮出更大的社會(huì )價(jià)值?!?br />   特別是近年來(lái),冷鏈倉儲運輸的需求越來(lái)越多,而冷鏈倉基本都是高標倉。胡偉記得在著(zhù)名的鮮花之都云南昆明看到,現在鮮花市場(chǎng)都已廣泛采用高標倉。
  高標倉一大特征,就是可以適用更多自動(dòng)化設備,通過(guò)減少搬運,提升坪效,實(shí)現倉內作業(yè)高度機械化和自動(dòng)化,最終也能大大提高入駐企業(yè)的流轉效率。根據中國倉儲協(xié)會(huì )一份20年測算周期的調研,相較于傳統倉儲,使用高標倉儲的成本降低約20%,搜索和清點(diǎn)貨物時(shí)間減少約95%。
  胡偉還指出,從城市發(fā)展的規律來(lái)看,目前大城市都是寸土寸金。
  “國家也提倡高效利用稀缺性土地資源,越是核心城市,越是需要從容積率、運營(yíng)效率等各方面提升利用率?!?br />   建設更多的高標倉,不僅是制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的需求,也是消費企業(yè)推進(jìn)數字化的需求,是商流推動(dòng)物流進(jìn)步的典型場(chǎng)景。零售業(yè)有個(gè)術(shù)語(yǔ)叫“拆零“,比如把一提12聽(tīng)啤酒逐一拆開(kāi)擺上貨架。過(guò)去這個(gè)工作一般是在終端門(mén)店完成。但是隨著(zhù)電商的發(fā)展,倉離消費者越來(lái)越近,訂單越來(lái)越碎片化、配送時(shí)效越來(lái)越短,特別是社區團購等新渠道形式的興起,使得倉庫與終端的鏈路關(guān)系,由“整進(jìn)整出”更多變?yōu)椤罢M(jìn)零出”,小批量多批次的配送逐漸主流化。
  這就要求倉庫內要裝備高度自動(dòng)化的分揀設備,大量的自動(dòng)化設備對于倉儲的硬件設施和軟件管理都是傳統倉不能滿(mǎn)足的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),高標倉的發(fā)展背后是整個(gè)零售供應鏈效率提升的巨大需求下應運而生的。
  目前,由于制造業(yè)和消費行業(yè)的發(fā)展演變,整個(gè)高標倉市場(chǎng)在國內還處于發(fā)育時(shí)期。這也是我國倉儲物流市場(chǎng)實(shí)現結構化升級的突破口。
  重慶和武漢市場(chǎng)對于高標倉建設的訴求,恰好反映了無(wú)論是制造業(yè)的轉型升級,還是電商物流的持續發(fā)展,都需要倉儲物流基礎設施提供更高質(zhì)量的供給。過(guò)去是兵馬未動(dòng),糧草先行?,F在是想發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟,就需要更先進(jìn)的物流基礎設施。
  為經(jīng)濟發(fā)展逢山開(kāi)路,遇水架橋
  在物流行業(yè)的發(fā)展史上,由于工具、設備的迭代而帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)階,已經(jīng)發(fā)生過(guò)。比如很多人熟悉的《集裝箱改變世界》里提到的集裝箱帶來(lái)的革命。集裝箱的正式使用,出現在20世紀初期,廣泛使用是第二次世界大戰以后,整個(gè)海陸空的物流體系,都因為一只只箱子出現了革命性的變化。但是《集裝箱改變世界》的作者馬克·萊文森2005年才出版了這本讓他享譽(yù)世界的書(shū)??梢?jiàn),基礎設施、新工具所帶來(lái)的革命性改變,大眾視角下往往后知后覺(jué)。畢竟,這些不起眼的、沉默的物體,不像智能手機那樣可以給人們的生活帶來(lái)立竿見(jiàn)影的改變。
  那么,高標倉的發(fā)展會(huì )不會(huì )是下一個(gè)類(lèi)似集裝箱改變世界的故事?現在下結論為時(shí)尚早。至少從中國的發(fā)展來(lái)看,物流倉儲行業(yè)的建設井噴是制造業(yè)和消費行業(yè)對基礎設施的需求共同推動(dòng)的結果。而高標倉的發(fā)展,又是中國物流倉儲行業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影。
  在經(jīng)濟發(fā)展早期,倉庫更多是一庫難求的狀態(tài),整個(gè)行業(yè)可以說(shuō)都是典型的賣(mài)方市場(chǎng)。在這種格局下,“有倉庫”比“好倉庫”更為經(jīng)濟實(shí)惠。
  最初抓住這個(gè)機會(huì )的,是一家外資巨頭——普洛斯。普洛斯可以說(shuō)是中國物流倉儲的布道者,普洛斯中國也是目前市場(chǎng)上擁有倉庫面積最多的公司。這得益于先進(jìn)入者如普洛斯,充分享受了中國城市化進(jìn)程的紅利。好在中國經(jīng)濟發(fā)展始終韌性十足,總是可以螺旋式向上發(fā)展,在不同的階段會(huì )有不同的新動(dòng)力出現。
  隨著(zhù)3G和4G帶動(dòng)移動(dòng)智能手機的快速普及,電商購物開(kāi)始加速發(fā)展,此時(shí)的京東堅定的走上自建物流的道路,并在2012年在上海獲取了首塊自建物流用地,用2年的時(shí)間建成了京東首個(gè)智能倉儲中心亞洲一號。由于看準了電商發(fā)展所帶來(lái)的行業(yè)結構性調整紅利。十年后,京東產(chǎn)發(fā)的倉儲面積在國內排名全行業(yè)第二。
  但是就像伴隨經(jīng)濟發(fā)展,消費升級一定會(huì )出現一樣。倉儲物流行業(yè)的升級也終究會(huì )出現。十年后今天的物流倉儲市場(chǎng)競爭格局也在悄悄發(fā)生改變。除了倉儲面積規模這一數量級的指標,高標倉的占比這一結構性指標變得越來(lái)越重要。2014年以后,以萬(wàn)科、平安為代表的傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融投資機構開(kāi)始涉足這一領(lǐng)域。與此同時(shí),以京東、阿里及蘇寧為代表的電商零售企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)需求的驅動(dòng)下,不斷開(kāi)拓自建倉的開(kāi)發(fā)建設,從高標倉的租戶(hù)逐漸變?yōu)閾碛薪ㄔO、運營(yíng)及租賃多重身份的參與者。國內高標倉形成了百舸爭流的市場(chǎng)格局。
  不過(guò),就像大船容易在小河灣擱淺一樣,高標倉雖好,但是也不能閉著(zhù)眼睛四處蓋。物流倉儲行業(yè)從業(yè)者必須要有更好的戰略眼光,在合適的時(shí)間空間,提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供給。這有點(diǎn)像下棋,物流倉儲操盤(pán)手要盡可能找到“先手棋”,由于物流倉儲項目投資巨大,一旦吃下地塊,開(kāi)工建設再到長(cháng)期價(jià)值的資產(chǎn)管理,就要落子無(wú)悔。
  所以,物流倉儲是經(jīng)濟發(fā)展主戰場(chǎng)的前哨戰,是一個(gè)用空間換時(shí)間的、非??剂繎鹇匝酃獾男袠I(yè)。胡偉以北京的發(fā)展為例,曾幾何時(shí),找倉庫地塊時(shí),南六環(huán)的馬駒橋對于物流倉儲人都是荒蕪之地,沒(méi)有人愿意在那里投資建設。今天馬駒橋的地租,卻已經(jīng)是很多人高攀不起的。此外,高標倉由于要匹配不同產(chǎn)業(yè)的特性,會(huì )有一些細節差異。比如在浙江的義烏,京東產(chǎn)發(fā)在當地投建的高標倉,定位是快遞分揀中心。因此,在月臺面積、進(jìn)深等方面,都會(huì )有不同的產(chǎn)品特性。
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  今天物流倉儲行業(yè)必須符合國家發(fā)展的戰略大方向,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”現代物流發(fā)展規劃》中指出,中國物流建設的突出問(wèn)題是結構性失衡問(wèn)題亟待破局。存量物流基礎設施網(wǎng)絡(luò )“東強西弱”、“城強鄉弱”、“內強外弱”,對新發(fā)展格局下產(chǎn)業(yè)布局、內需消費的支撐引領(lǐng)能力不夠。物流服務(wù)供給對需求的適配性不強,低端服務(wù)供給過(guò)剩、中高端服務(wù)供給不足。
  在對策方面,上述規劃建議,促進(jìn)物流業(yè)與制造業(yè)深度融合?!爸С止I(yè)園區等新建或改造物流基礎設施,吸引第三方物流企業(yè)進(jìn)駐并提供專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化物流服務(wù)。發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)型國家物流樞紐,完善第三方倉儲、鐵路專(zhuān)用線(xiàn)等物流設施,面向周邊制造企業(yè)提供集成化供應鏈物流服務(wù),促進(jìn)物流供需規?;瘜?,減少物流設施重復建設和閑置?!?br />   所以,若要對中國的倉儲物流市場(chǎng)進(jìn)行戰略布局,需心中有大局。胡偉認為,中國物流倉儲行業(yè)可以劃分為三個(gè)階梯市場(chǎng),沿海市場(chǎng)、中部市場(chǎng)、內陸市場(chǎng)。沿海市場(chǎng)最發(fā)達,但內陸市場(chǎng)仍有機會(huì )。
  這種機會(huì )并非完全是生意機會(huì )的考量,更多還是在堅定相信中國的區域發(fā)展不平衡會(huì )縮小,從而伴隨產(chǎn)業(yè)龍頭一起發(fā)展的過(guò)程。不過(guò),從產(chǎn)業(yè)邏輯上看,物流倉儲行業(yè)與其他物流分支行業(yè)(比如快遞)有所不同。雖然物流行業(yè)都要講網(wǎng)絡(luò )效應,其他物流分支行業(yè)提及網(wǎng)絡(luò )的完整性時(shí),更多指的是對目標市場(chǎng)覆蓋的“全面性”,是地理意義上的完整。而物流倉儲行業(yè),更多指的是根據客戶(hù)用倉需求的網(wǎng)絡(luò )完整性?!坝行┑胤綇男姓^劃上看似屬于下沉市場(chǎng),其實(shí)它并不是。比如浙江義烏,雖是浙江省轄縣級市,但由于當地小商品市場(chǎng)、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的繁榮,在物流行業(yè)看來(lái)是當之無(wú)愧的高線(xiàn)城市,福建的晉江同理,物流倉儲需求要綜合分析城市能級、產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展脈絡(luò )等多個(gè)因素,需要對市場(chǎng)有敏銳的洞察與前瞻性分析能力?!焙鷤ブ赋?,京東產(chǎn)發(fā)一直在強調全網(wǎng)化布局,從京東產(chǎn)發(fā)旗下現代倉儲網(wǎng)絡(luò )布局全國29個(gè)省級行政區,并且全面覆蓋中國主要一二線(xiàn)城市、交通樞紐和制造業(yè)基地也可以看出來(lái)。
  由于脫胎于京東集團,京東產(chǎn)發(fā)算得上是中國最懂供應鏈和電商零售的綜合資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商。胡偉認為,這是京東產(chǎn)發(fā)的優(yōu)勢之一。
  這種“懂”,一方面體現在定制化服務(wù)能力上。2021年7月,京東產(chǎn)發(fā)為寶馬公司定制打造的超過(guò)4萬(wàn)平方米的區域配送中心(RDC)落戶(hù)在安徽的京東智能產(chǎn)業(yè)園。隨著(zhù)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,汽車(chē)零配件物流體系也越來(lái)越復雜,尤其是售后零配件物流,具有消費市場(chǎng)分布廣泛的特點(diǎn),對物流配送中心響應市場(chǎng)需求的速度提出了更高的要求,也給車(chē)企的庫存管理帶來(lái)了挑戰。寶馬合肥零件配送中心在充分考慮行業(yè)特征及客戶(hù)訴求的基礎上,遵照了寶馬全球統一化標準和國際領(lǐng)先的物流技術(shù),為其量身打造了符合貨架系統應用的單層庫房。京東產(chǎn)發(fā)定制配套方案,倉庫采用背靠背設計,通過(guò)13個(gè)工藝連廊進(jìn)行聯(lián)通,保障寶馬備件中心的貨物流轉流向正確,提升作業(yè)效率;倉庫凈高9.1~9.3米,保障貨架貨位充足,提升庫內坪效。
  另一方面則體現在對于整個(gè)消費趨勢變化的應對上。近年來(lái)整個(gè)消費潮流變化帶給物流和供應鏈的挑戰主要有兩個(gè),第一是時(shí)效要求更快;第二是整個(gè)倉運配三個(gè)環(huán)節的“單元”越來(lái)越小。前置倉的理念在近年來(lái)消費品供應鏈越來(lái)越突出,為了靠近消費者,意味著(zhù)倉庫的選址將更加靠近城市主城區,同樣需要在有限的面積中,盡可能發(fā)揮最大的效能,提高倉庫的容積率。
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  胡偉認為,這是商流帶給物流行業(yè)的“演變性”挑戰。履約端感受更多的可能是訂單的碎片化,但是從上游看,連倉儲端都開(kāi)始“碎片化”了,這種情況放在十年前是不可想象的。從鏈路上看,同一個(gè)起點(diǎn)到終點(diǎn),可以因為渠道的選擇不同出現多種路由,多種履約解決方案,共同配送、工廠(chǎng)直送不同模式各顯神通。如果遇到特殊時(shí)期的特殊需要,網(wǎng)狀鏈路在物資保障的供應上也會(huì )更加穩定。
  在這種趨勢下,作為一個(gè)物流倉儲服務(wù)商,很難再畫(huà)地為牢,只關(guān)心自己所處的單一環(huán)節的效率,而是要站在整個(gè)物流鏈路效率的角度考慮問(wèn)題。而京東產(chǎn)發(fā)由于脫胎于京東集團,對于整個(gè)電商市場(chǎng)帶來(lái)的消費趨勢變化以及物流需求有著(zhù)天然的敏感,能夠從整個(gè)鏈路的角度去設計產(chǎn)品,服務(wù)用戶(hù)。
  沒(méi)有制造業(yè)就沒(méi)有大國話(huà)語(yǔ)權,沒(méi)有消費升級則沒(méi)有普通人的美好生活。京東產(chǎn)發(fā)由于特殊的基因,是行業(yè)內比較少有可以同時(shí)輕重兼顧物流倉儲服務(wù)企業(yè)。京東所提倡的“客戶(hù)為先”的服務(wù)理念,使其從電商到快遞再到多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都堅信極致的消費體驗,這個(gè)價(jià)值觀(guān)無(wú)例外的也深深植入了京東產(chǎn)發(fā)的基因中。在如何為企業(yè)客戶(hù)提供個(gè)性化、人性化、特性化服務(wù)上,可謂上得廳堂、下得廚房。
  過(guò)去,外界對于這一行業(yè)關(guān)注較少,部分原因是其相對生僻、專(zhuān)業(yè)性強,且處于物流產(chǎn)業(yè)鏈上游,不像快遞那樣普通人有感知。但更重要的原因在于,即使是在專(zhuān)業(yè)投資者眼中,這一產(chǎn)業(yè)也有投資周期長(cháng)、回報相對較低(相較于住宅地產(chǎn))的特點(diǎn),令部分投資人望而卻步。
  在當下賣(mài)方市場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)共存的基礎上,物流倉儲企業(yè)求新求變是題中應有之義。京東產(chǎn)發(fā)發(fā)行首支民營(yíng)企業(yè)倉儲物流REIT也是創(chuàng )新的一部分,其目的就是拓展物流倉儲行業(yè)的投資空間。
  倉儲物流REITs能帶來(lái)什么
  從基礎設施建設的角度看,物流倉儲和其他公路、水利等基礎設施本質(zhì)上有相同的挑戰,資金投入大,回報慢。同時(shí)由于靠租金維持收益,物流倉儲行業(yè)并不是一個(gè)暴利行業(yè),如何解決投資回報這個(gè)問(wèn)題,吸引更多社會(huì )資金來(lái)參與物流行業(yè)的基礎設施建設?
  物流倉儲屬于工業(yè)地產(chǎn)的分支,通過(guò)資產(chǎn)證券化手段來(lái)降低投資風(fēng)險,吸引長(cháng)期投資者是比較普遍的做法。REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的縮寫(xiě),是指以發(fā)行受益憑證的方式,通過(guò)公開(kāi)或是非公開(kāi)的手段匯集投資人的資金,并將該資金交由專(zhuān)門(mén)的投資機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)與管理,并將投資、經(jīng)營(yíng)、管理的收益按比例分配給投資人的一種金融投資產(chǎn)品。
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  簡(jiǎn)單說(shuō),REITs主要投資標的為成熟的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn),以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的長(cháng)期、穩定的現金流作為主要收入來(lái)源。這類(lèi)證券的優(yōu)點(diǎn)在于,對于強制分紅有硬性規定?!豆_(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(證監會(huì )公告〔2020〕54號)規定“基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者”。
  對于發(fā)行方來(lái)說(shuō),REITs最大的作用和其他證券產(chǎn)品類(lèi)似,通過(guò)募集市場(chǎng)資金來(lái)減輕不動(dòng)產(chǎn)的資金壓力,增加資金的流動(dòng)性。而對于投資者而言,REITs的收益基礎是資產(chǎn)項目的運營(yíng)穩定性。
  目前,嘉實(shí)京東倉儲物流REIT項目的出租率100%,租戶(hù)的租約為5-6年,而一般項目的租約為3年左右??梢员WC收益的穩定性。只有穩定經(jīng)營(yíng),項目所有者才能不斷優(yōu)化運營(yíng)服務(wù)細節,從而不斷提升效率降低運營(yíng)成本。
  物流倉儲這個(gè)行業(yè),看上去不性感,商業(yè)邏輯簡(jiǎn)單,但是運營(yíng)細節繁雜,需要從各個(gè)環(huán)節持續精耕細作,從而達到成本、效率、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)的多方優(yōu)化與提升,需要慢工出細活,需要穩健持續。REITs在物流倉儲的投資者與從業(yè)者之間找到了一個(gè)平衡器,投資需要快,物流倉儲需要慢,但是通過(guò)金融工具,兩者不再是矛盾的。
  更重要的是,此次REITs發(fā)行恰好是在高標倉爆發(fā)的歷史窗口期,物流倉儲不同于以往的粗放型發(fā)展,存在市場(chǎng)供需不平衡的波動(dòng)性,如果這個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始從粗放型轉型精細化,依靠技術(shù)、管理提升的確定性來(lái)對沖外部的不確定性,可以有效地解決投資收益的穩定性難題。
  而高標倉的發(fā)展背后支撐則是國家從政策層面對于“兩個(gè)重點(diǎn)”(重點(diǎn)區域、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè))的投資引導,國家政策明確了支持對三大經(jīng)濟圈,長(cháng)江經(jīng)濟帶等重點(diǎn)區域的基礎設施投資,因此投資者也可以按圖索驥,可能會(huì )分享到區域發(fā)展的部分紅利。
  特別是,近年來(lái),由于經(jīng)濟周期波動(dòng)的影響,物流地產(chǎn)倉儲的租金回報一直好于商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè),從租金表現上相對穩定可靠。
  但是,胡偉也指出,物流倉儲雖然也涉及“地產(chǎn)”領(lǐng)域,切不可以炒作住宅地產(chǎn)的心態(tài)對待之。
  他強調:
  “物流倉儲是一個(gè)比較成熟的商業(yè)模式,低收益但穩健。國家試點(diǎn)REITs這個(gè)渠道,就是希望大家去關(guān)注基礎設施的長(cháng)期租金收益,對租金的收益,其實(shí)這才是投資該做的事情?!?br />   毫無(wú)疑問(wèn),京東倉儲REIT的發(fā)行,會(huì )讓更多的投資者,對于中國物流倉儲基礎設施的發(fā)展,有了持續投資的信心。這是物流行業(yè)需要的,也是中國經(jīng)濟需要的。

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